О праве пользования жилым помещением на основании завещательного отказа

Статьей 1137 ГК РФ закреплено понятие завещательного отказа, который представляет собой установленное в завещании возложение наследодателем на одного или нескольких наследников исполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение или на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Кроме того, п. 2 ст. 1137 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Применительно к жилым помещениям, данная норма находит также свое продолжение в п. 1 ст. 558 ГК РФ. Так, существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Следовательно, о таких лицах не только должно быть поименно указано в договоре купли-продажи, но и заранее известно потенциальному покупателю.

Таким образом, при установлении завещательного отказа права наследника в отношении жилого помещения обременяются правом пользования отказополучателя этим жилым помещением, что, безусловно, затрудняет продажу такого жилого помещения. В связи с этим недобросовестный продавец может просто не уведомить покупателя о правах третьих лиц на жилое помещение.

Статьей 33 Жилищного кодекса отказополучателю предоставлено право на государственную регистрацию его права пользования жилым помещением. Тем самым законодатель предоставляет своего рода защиту как отказополучателю, так и приобретателю по договору купли-продажи от возможных неправомерных действий собственника — отчуждателя жилого помещения на случай, если в договоре купли-продажи не будет указано на права отказополучателя в отношении жилого помещения.

Государственная регистрация права пользования позволит приобретателю до заключения договора купли-продажи жилого помещения узнать об обременении прав собственника жилого помещения, получив информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а отказополучателю обеспечит свое право пользования жилым помещением.

Отметим, что отсутствие в договоре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его продажи, означает для покупателя и регистрирующего органа, что право собственности на жилое помещение не обременено правами третьих лиц, соответственно, никто помимо приобретателя не вправе пользоваться жилым помещением. Каково же может быть удивление приобретателя, когда о правах на его квартиру заявит совершенно постороннее лицо, о котором ему не было известно при заключении договора купли-продажи жилого помещения! И скорее всего, в такой ситуации гражданин, законно получивший право пользования жилым помещением, не получит доступа в жилое помещение и вынужден будет обращаться в суд за защитой своих прав.

Поэтому при наличии в Вашем пользовании жилого помещения, предоставленного на основании завещательного отказа, обращайтесь за государственной регистрацией в Управление Федеральной регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества.

Автор: Хозей Е. С.