В прошлом году 2005 умер мой отец, по наследству приватизиро...

В прошлом году 2005 умер мой отец, по наследству приватизированная квартира перешла матери (мать пережила 4 инсульта, но она дееспособна), кроме меня у матери наследников нет, я сам женат и проживаю на квартире. В связи с тем, что сейчас участились случаи мошенничества с квартирами и люди оказываются на улице. Хочу быть уверенным в том, что бы моя мать в один момент не оказалась на улице (я сам прописаться в квартире не могу). Я был прописан на этой квартире вместе с дочкой, в ноябре этого года я выписался для прописки по месту жительства. Что лучше оформить дарственную или завещание на внучку, чтобы не потерять квартиру? Или есть другой выход?