Ваше право приватизировать квартиру и чем это может для Вас обернуться

С момента приватизации квартир в судебной практике возникло множество вопросов, связанных с осуществлением права собственности гражданами, которые приватизировали свои квартиры в общую совместную собственность.

Достаточно часто мы сталкиваемся в своей практике с проблемами следующего характера: к нам обращаются граждане, которые просят помочь им в разрешении их проблем, которые возникли при приватизации их квартир, ранее занимаемые ими по договору найма.

Во многих случаях проблемы граждан, которые приватизировали квартиры в общую совместную собственность без определения долей, возникают с момента смерти одного из собственников. Чаще всего переживший умершего — лицо пенсионного возраста, не имеющий высоких доходов.

Проблема заключается в том, что в период с 1991 по 1995/96, в органах ведающих заключением подобных договоров давались разъяснения такого характера: что принципиальным отличием общей совместной собственности без определения долей от общей долевой собственности является то, что в случае смерти одного из собственников, его долю будет наследовать лишь тот, кто является вторым собственником и кто прописан в указанной квартире. Другим наследникам доступ к праву собственности в этой квартире прегражден. Такие разъяснения не основывались на четких нормах закона, однако, они давались компетентными органами (Департаментом муниципального жилья, ООО Мосприватизация, Управлением юстиции г. Москвы), поэтому у граждан не возникало мысли о том, что подобным разъяснениям не стоит доверять.

Подобные трактования закона продолжались не долго, и уже в 1996 г. Постановлением Пленума Верховного суда было внесено четкое разъяснение по вопросу того, что квартиры приватизированные в общую совместную собственность наследуются в общем порядке. Однако гражданам, которые приватизировали свои квартиры подобным образом в период 1991—1995/96 г., об изменении трактования закона не было ни кем сообщено, и они не зная о том, что их квартира не единый предмет, который не подлежит разделу, ничего не сделали, чтобы предотвратить возможные посягательства наследников, которые не проживают в квартире.

Многие из тех, кто таким образом были введены в заблуждение обратились в суд за защитой своих прав. Ссылаясь именно на то, что они в соответствии со ст. 178 ГК РФ были введены в заблуждение относительно качества предмета. Однако ни судами первой инстанции, ни кассационной инстанции, ни тем более, Верховным судом их требования не были удовлетворены. Во всех инстанциях ссылаются на тот момент, что они были введены в заблуждение не по вопросу качества предмета, которое существенно ухудшилось, а по вопросу мотивов, которые не имеют существенного значения при рассмотрении подобных исков. В неофициальной беседе с судьями, чаще всего они признают факт того, что это ошибка государственных и муниципальных органов, однако сделать с этим ни чего не могут, говоря «так сложилась судебная практика» ее изменить нельзя.

Недавно, к нам обратилась гр. С-ва с аналогичной просьбой помочь ей в разрешении ее проблемы. Мы согласились еще раз попробовать пройти все инстанции в связи с тем, что на руках у нее имелись официальные письма Комитета муниципального жилья, в которых Комитет собственноручно подтвердил факт существования в период 1991—1995 г. подобных разъяснений в отношении приватизации квартир в общую совместную собственность без определения долей.

Однако, пройдя практически все инстанции российского судопроизводства, мы получали отрицательные ответы на заявленные требования, хотя на руках имели фактическое согласие с нашим иском ответчика по делу — Комитета муниципального жилья.

Кроме того, одним из оснований обращения в суд с требованиями о признании приватизации (договора передачи квартиры в собственность) было то, что в спорной квартире истица была вынуждена приватизировать две комнаты из трех, которые истица и ее муж занимали по договору найма.

Ранее эта квартира была коммунальной, две комнаты, занимали она с мужем (которые в последующем были приватизированы), а третью — занимали соседи. В конце 1993 года третья комната в спорой квартире освободилась, не имея возможности присоединить ее бесплатно, ее выкупили.

При обращении в соответствующие органы с просьбой разрешить выкупить освободившуюся жилую комнату, истицу и ее мужа обязали приватизировать комнаты, которые они занимали по договору найма. Указав, что это требование закона и в случае, если они откажутся приватизировать комнаты, им откажут в выкупе третьей комнаты. Единственной целью истицы и ее мужа при приватизации комнат в квартире было именно преобразование коммунальной квартиры в отдельную жилую площадь. ( Договор передачи комнат в совместную собственность был заключен в январе 1994 года, в котором рукой работника РЭУ, ответственного за проведение приватизации было дописано, что одновременно с приватизации занимаемых комнат выкупается освободившаяся комната в коммунальной квартире.)

Сейчас, фактически, решение суда первой инстанции, которым истице было отказано в иске, вернуло ее в первоначальное положение. Опять она должна будет проживать в коммунальной квартире с совершенно чужими людьми.

Свои требования относительно необходимости приватизации комнат в коммунальной квартире при выкупе освободившейся жилой площади в занимаемой по договору найма квартире Департамент муниципального жилья г. Москвы обосновал Положением о порядке и условиях продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (Распоряжение мэра Москвы от 19 августа 1993 г. ? 490-РМ), а также Постановлением правительства Москвы от 16.02.93 ? 142 «Oб упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве» и от 29.06.93 ? 611 «О реализации жилой площади в условиях рыночных отношений»

В данных нормативных актах указывалось, что:

Во-первых, необходимым условием продажи освободившейся комнаты в квартире является согласие всех нанимателей квартиры приватизацию занимаемой жилой площади. Во-вторых, регистрация договоров купли-продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится Департаментом муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собственности на жилище установленной формы. В-третьих, при отказе лиц, подавших заявление в Департамент муниципального жилья от покупки освободившегося жилья в коммунальной квартире, а также, отказавшимся от приватизации части коммунальной квартиры, при покупки освободившегося жилья, в таких случаях ранее оформленные гражданами в РЭУ договоры не регистрируются в ДМЖ г. Москвы и право собственности не возникает.

Указанные нормы закона грубейшим образом нарушали право граждан на добровольную приватизацию спорных комнат.

Указанными требованиями поставили истицу и ее мужа в крайне невыгодное для них положение.

Кроме того, положения указанных нормативных актов на сегодняшний момент признаны незаконными, т.к. противоречат Федеральным законам, в том числе нормам Закона РФ <О приватизации жилищного фонда> где указано, что приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в г. Москве» ст. 18. Освободившееся жилое помещение в квартирах коммунального заселения, относящиеся к государственному и муниципальному жилищному фонду передается иным нанимателям или собственникам этой квартиры по договору найма, по договору коммерческого найма или купли- продажи.

Мы еще не знает результат подданной нами жалобы в Верховный суд РФ, однако надеемся на положительный. Так или иначе мы в своих выпусках обязательно сообщим Вам — нашим читателям о том, какой результат мы достигнем по представленному Вам делу.

Источник: адвокат Морозова Дарья Константиновна.